Wer sich den Traum vom eigenen Haus oder einer Wohnung erfüllen möchte, muss meist ein Darlehen aufnehmen. Um sich gegen Zahlungsausfälle abzusichern, lassen Banken und finanzierende Versicherer in aller Regel eine vollstreckbare Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Kann das Darlehen nicht vertragsgemäß zurückgezahlt werden, ermöglicht die Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen eine Zwangsversteigerung der Immobilie ohne vorheriges Gerichtsurteil. Über den Erlös erhält der Kreditgeber sein Geld zurück. Oft ist den Grundschuldbestellern zudem nicht bewusst, dass sie auch mit ihrem Lohn und weiterem Vermögen haften, um die Forderungen der Bank zu erfüllen.

Vollstreckbare Grundschuld zur Absicherung der Bank

Nehmen Käufer oder Bauherren zur Immobilienfinanzierung ein Darlehen auf, muss dieses über ein sogenanntes Grundpfandrecht gesichert sein. Oft handelt es sich hierbei um eine Grundschuld. Diese dient allein der Absicherung des Gläubigers und erleichtert ihm, die Immobilie bei ausbleibenden Ratenzahlungen zu verwerten. Hierzu wird im Grundschuldbestellungsformular die Unterwerfung unter eine sofortige Zwangsvollstreckung vereinbart, sodass der Kreditgeber bei einem Zahlungsausfall ohne Gerichtsurteil die Zwangsversteigerung einleiten kann. Dies setzt jedoch die Kündigung der Grundschuld voraus, die an strenge Voraussetzungen gebunden ist. Anschließend gilt eine sechsmonatige Wartezeit vor einer Zwangsversteigerung. Kommt es zum Verkauf, muss der Kreditnehmer maximal die offene Restschuld einschließlich nicht beglichener Zinsen zurückzahlen. Darüber hinaus wird oftmals eine persönliche Haftung des Schuldners vereinbart, der das Darlehen nötigenfalls auch mit seinen anderen Vermögenswerten abbezahlen muss.

Rang im Grundbuch entscheidend für die Absicherung

Ein entscheidender Faktor für die Sicherheit, die der Darlehensgeber durch die Grundschuld erhält, ist ihr Rang im Grundbuch. Grundstückseigentümer können dort mehrere Rechte eintragen lassen, die bei einer Verwertung der Reihe nach bedient werden. Das heißt, im Falle einer Zwangsversteigerung werden mit dem Erlös zuerst die Forderungen des ersten Ranges abbezahlt, der somit die höchste Sicherheit bietet. Eine Bank wird daher im Regelfall auf eine erstrangige Grundschuld bestehen. Sind dort bereits andere Rechte eingetragen, verlangt die Bank oft einen Rücktritt hinter ihre Rechte. Auch andere Rechte, die nicht auf eine Zahlung gerichtet sind wie Wohnrecht, verringern den Immobilienwert, da sie im Falle eines Verkaufs vom Käufer weiterhin gewährt werden müssen.

Briefgrundschuld spart späteren Kosten- und Zeitaufwand

Eine Grundschuld kann als Buch- oder als Briefgrundschuld ausgestaltet sein. Die Buchgrundschuld wird mit dem Vermerk „Grundschuld ohne Brief“ lediglich im Grundbuch eingetragen. Für die spätere Änderung ist ein weiterer, mit Kosten- und Zeitaufwand verbundener Grundbucheintrag notwendig. Bei der Briefgrundschuld hingegen wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt, der Urkunde und Wertpapier in einem ist. Bis das Darlehen komplett abbezahlt ist, verbleibt der Grundschuldbrief in aller Regel bei der Bank. Obwohl das Grundbuchamt für die Erteilung des Grundschuldbriefes eine Gebühr erhebt, bietet er nach Abzahlung des Darlehens einige Vorteile: So kann die Briefgrundschuld kostenfrei privatschriftlich oder notariell beglaubigt abgetreten werden, um beispielsweise einen neuen Kredit abzusichern.

Der Notar führt durch die Grundschuldbestellung

Die Bestellung einer Grundschuld setzt stets die Beteiligung eines Notars voraus. Ist zudem eine Vereinbarung über eine sofortige Zwangsvollstreckung enthalten, muss die Bestellung verlesen und notariell beurkundet werden. Die Bestellungsurkunde nennt unter anderem die Höhe der Grundschuld. Das Verfahren selbst läuft standardisiert ab: Der Darlehensgeber erstellt das Grundschuldbestellungsformular und leitet es an den Notar. Dieser stellt die Grundschuldbestellungsurkunde aus und reicht sie nach Verlesung, Unterzeichnung durch den Darlehensnehmer sowie Beurkundung beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld im Grundbuch ein. Der Notar übersendet die Bestellungsurkunde und den aktualisierten Grundbuchauszug an den Kreditgeber und schließt somit die Grundschuldbestellung ab. Sowohl beim Grundbuchamt als auch für den Notar entstehen Kosten, deren Höhe vom Einzelfall abhängt.

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter https://notar.de/ den richtigen Ansprechpartner. Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer unter https://ratgeber-notar.de/.

Kommt es zwischen Eltern und erwachsenen Kindern zum heftigen Streit oder fühlen sich Vater und Mutter am Lebensabend dauerhaft vernachlässigt, halten sie den eigenen Nachwuchs bisweilen für erbunwürdig. Der Gesetzgeber hat die Hürden für die Annahme einer Erbunwürdigkeit jedoch deutlich höher gesetzt, als viele glauben. Auch der selbstverschuldete Abbruch einer Ausbildung oder die Wahl eines Ehegatten, mit dem die Eltern nicht „einverstanden“ sind, begründen keinesfalls eine Erbunwürdigkeit.

Hohe Voraussetzungen für Annahme der Erbunwürdigkeit

Letztlich begründen nur die versuchte oder erfolgreiche Tötung des Erblassers, die Hinderung am Errichten einer letztwilligen Verfügung, die Veranlassung zur Errichtung eines bestimmten Testaments durch Täuschung oder Drohung und Urkundsdelikte eine Erbunwürdigkeit. Die Urkundsdelikte wie zum Beispiel Urkundenfälschung müssen sich zudem auf die Errichtung eines Testaments beziehen. Auch wenn eine strafrechtliche Verurteilung nicht Voraussetzung der Erbunwürdigkeit ist, müssen die Handlungen vorsätzlich, rechtswidrig und schuldhaft begangen worden sein.

Einmal erbunwürdig, immer erbunwürdig?

Es gibt Auswege aus der Annahme der Erbunwürdigkeit. So kann sie nicht mehr geltend gemacht werden, wenn der Erblasser dem Erbunwürdigen verziehen hat. Eine Erbunwürdigkeit tritt auch nicht ein, wenn die letztwillige Verfügung, die der Erblasser aufgrund arglistiger Täuschung, Drohung oder Urkundsdelikte errichtet hat, vor dem Erbfall unwirksam geworden ist. Dies gilt ebenso, wenn der Erblasser zur Aufhebung einer letztwilligen Verfügung gedrängt wurde, die ohnehin unwirksam wäre.

Erbschaft muss angefochten werden

Auch wenn die Voraussetzungen für eine Erbunwürdigkeit erfüllt sind, tritt sie nicht automatisch in Kraft. Um zu verhindern, dass die erbunwürdige Person nach dem Tod des Erblassers einen Teil des Erbes erhält, muss vor Gericht eine Anfechtungsklage erfolgen. Ist die Anfechtung wirksam, also erfolgreich, erhält anstelle der erbunwürdigen Person derjenige das Erbe, der geerbt hätte, wenn der Erbunwürdige zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht gelebt hätte. Nur Miterben sowie Personen, die durch die Erbunwürdigkeit eines anderen selbst zu Erben würden, dürfen eine Anfechtungsklage anstrengen. Die Letztgenannten sind die testamentarisch oder gesetzlich ersatzweise zu Erben Berufenen.

Wer sich im Vorfeld von einem Notar zu diesem Thema beraten lassen möchte, findet im Internet unter https://notar.de/ den richtigen Ansprechpartner. Besuchen Sie auch das Online-Verbraucherportal der Notarkammer unter https://ratgeber-notar.de/.

Das derzeitige Angebot an notariellen Online-Verfahren in Deutschland wird zum 1. August 2023 erweitert: Ab sofort können auch einstimmige Gesellschafterbeschlüsse wie Satzungsänderungen oder Kapitalmaßnahmen bei einer GmbH online beurkundet werden. Auch Vereinsregisteranmeldungen sind nun digital möglich. „Damit ist der nächste Meilenstein zur Digitalisierung des Notariats erreicht“, begrüßt Prof. Dr. Jens Bormann, Präsident der Bundesnotarkammer, die Erweiterung der notariellen Online-Verfahren. Bereits seit dem 1. August 2022 können GmbHs und UGs (haftungsbeschränkt) online vor einer Notarin oder einem Notar gegründet werden. Auch Registeranmeldungen im Handels-, Partnerschafts- und Genossenschaftsregister sind online seit einem Jahr möglich.

Nach der erfolgreichen Einführung der Online-Beurkundungsverfahren im Jahr 2022 wird der gesetzliche Anwendungsbereich der Online-Verfahren im Gesellschaftsrecht zum 1. August 2023 erweitert: Nun können auch Anmeldungen zum Vereinsregister digital erfolgen. Ebenso lässt der Gesetzgeber die Gründung einer GmbH unter Einbringung einer Sacheinlage (Sachgründung) im Online-Verfahren zu sowie spätere beurkundungspflichtige Vorgänge, wie einstimmige Beschlüsse zur Änderung des Gesellschaftsvertrags oder über Kapitalmaßnahmen (Erhöhungen oder Herabsetzungen des Stammkapitals). Die hierfür notwendige Übernahmeerklärung durch die Gesellschafter kann ebenfalls digital erfolgen.

Bürgerinnen und Bürger müssen für die genannten Vorgänge also nicht mehr die Notarin oder den Notar vor Ort aufsuchen. Stattdessen kann die Beurkundung bzw. Beglaubigung in einer Videokonferenz mit der Notarin oder dem Notar von überall aus vorgenommen werden. Benötigt werden ein Smartphone mit der kostenfreien Notar-App, ein Computer oder Tablet sowie ein gültiges Ausweis- und Lichtbilddokument.

Die notariellen Online-Verfahren in Deutschland genügen hierbei den höchsten Anforderungen an Datenschutz und Datensicherheit, sodass die Vertraulichkeit der Daten genauso wie beim Notarbesuch vor Ort gewährleistet bleibt. Denn das in Deutschland zugelassene Videokommunikationssystem wird von der Bundesnotarkammer und damit in staatlicher Verwaltung betrieben (erreichbar unter: online-verfahren.notar.de), sodass die sensiblen Daten der Bevölkerung geschützt sind und das höchste Maß an Integrität gewährleistet ist.  

Auch die Identifizierung erfüllt die höchste Sicherheitsstufe. Dazu wird die Online-Funktion des Personalausweises genutzt, der mit der Notar-App über das Smartphone ausgelesen wird. Alle zur Identifizierung notwendigen Daten werden direkt aus dem Chip des Ausweises ausgelesen, auf technische Manipulation überprüft und der Notarin oder dem Notar sodann zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus wird im Beurkundungstermin zusätzlich das Lichtbild aus dem amtlichen Ausweis ausgelesen und ein Abgleich durch die Notarin oder den Notar vorgenommen (zweistufiges Identifizierungsverfahren). „Im Gegensatz zum viel kritisierten Video-Ident-Verfahren, bei welchem das Ausweisdokument nur in die Kamera gehalten wird, ist damit ein Vortäuschen einer falschen Identität nicht möglich. So können wir auch in der digitalen Welt Identitätsdiebstahl und Geldwäsche verhindern“, so Bormann. Transparenz im unternehmerischen Rechtsverkehr sowie die Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung sind gerade in Zeiten des Angriffs Russlands auf die Ukraine und zunehmender organisierter Kriminalität von zentraler Bedeutung für den Wirtschaftsstandort Deutschland.  

Digitale Lösungen im notariellen Bereich in anderen Staaten erreichen dieses Maß an Rechtssicherheit nicht. Die Videoplattformen werden dort, wie etwa in Österreich, häufig von privaten Unternehmen betrieben, die keiner staatlichen Aufsicht unterliegen. Für die Identifizierung lassen diese Anbieter es oft ausreichen, einen Ausweis lediglich in die Kamera zu halten. Die auf diesem Weg erstellten Urkunden werden daher in Deutschland zu Recht nicht anerkannt, Verbraucherinnen und Verbraucher gehen daher ein hohes Risiko bei der Inanspruchnahme solcher Angebote ein.

Viele Menschen wünschen sich, ihren Nachkommen etwas von Wert zu hinterlassen, damit sie es später besser haben. Sind die Erben jedoch verschuldet, in Insolvenz geraten oder beziehen Sozialhilfe, wenden sich besorgte Eltern oft an den Notar. Ein sogenanntes Bedürftigentestament mit Testamentsvollstreckung und Vor- und Nacherbschaft kann verhindern, dass Gläubiger Zugriff auf den Nachlass erhalten. Hierzu ist das Testament stets genau auf den Einzelfall abzustimmen.

Bedürftige müssen geerbtes Vermögen einsetzen

Wenn Personen, die sich in einem Privatinsolvenzverfahren befinden, hoch verschuldet oder auf Sozialhilfeleistungen wie Bürgergeld – ehemals ALG II – angewiesen sind, Vermögenswerte erben, müssen sie diese einsetzen. Im Fall der Sozialhilfe heißt das beispielsweise, die Leistungen können eingestellt werden und der Sozialhilfeträger kann Forderungen aus vorher erbrachten Leistungen geltend machen. Dies gilt in gewissen Grenzen auch, wenn nicht der Erbe, sondern lediglich dessen Partner Leistungen bezieht und beide eine Bedarfsgemeinschaft bilden.

Gläubiger ohne Zugriffsmöglichkeit

Ziel eines Bedürftigentestaments ist, den in finanzielle Notlage geratenen Erben am Nachlass teilhaben zu lassen, ohne dass Dritte Zugriff haben. Oft besteht der Wunsch, dass das Vermögen auch nach Tod des Bedürftigen in der Familie bleibt. Um dies zu erreichen, kann der künftige Erblasser in seinem Testament bezüglich des Bedürftigen Vor- und Nacherbschaft mit dauerhafter Testamentsvollstreckung anordnen. Der bedürftige oder überschuldete Erbe wird als nicht befreiter Vorerbe eingesetzt und hat keinen direkten Zugriff auf das Vermögen. Stattdessen stellt ein Testamentsvollstrecker dem Vorerben regelmäßig finanzielle Mittel aus dem Erbe zur Verfügung, deren Höhe sich nach den Pfändungsfreigrenzen richtet. Gläubiger können keine finanziellen Forderungen geltend machen. Stirbt der Vorerbe, fällt das verbleibende Vermögen an den Nacherben.

Stets auf den Einzelfall abgestimmt

Die Wahl des Testamentsvollstreckers und des Nacherben sollte gut überlegt sein. Der bedürftige Erbe muss mit der zumindest teilweisen Bevormundung durch den Testamentsvollstrecker zurechtkommen. Die künftigen Erblasser können in dem Bedürftigentestament auch den Fall regeln, dass sich die finanzielle Lage des bedürftigen Erben wieder verbessert. Die Vorgaben, ob, wann und unter welchen Umständen der bedürftige Erbe unbeschränkten Zugriff auf den auf ihn entfallenden Erbteil erhält, können dem Testamentsvollstrecker benannt werden. Um dem jeweiligen Einzelfall gerecht zu werden, sollte ein Bedürftigentestament unbedingt individuell und mit Unterstützung eines Notars ausgestaltet werden.

Enterben ist keine Lösung

Haben Erblasser nicht mit einem speziellen Testament vorgesorgt und den Bedürftigen stattdessen von der Erbfolge ausgeschlossen, kommt es unter nächsten Familienangehörigen wie Kindern und Ehegatten zu Pflichtteilsansprüchen in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Sozialhilfeträger können diese Ansprüche an sich ziehen und geltend machen. Auch Gläubiger in einem laufenden Insolvenzverfahren oder einer Einzelzwangsvollstreckung haben nur dann keinen Zugriff, wenn der Erbe den Pflichtteil nicht realisiert. Schlägt der Bedürftige das Erbe hingegen aus, um Ansprüche des Sozialhilfeträgers zu verhindern, kann dies sittenwidrig und rechtlich unwirksam sein.

Weitere Meldungen finden Sie unter https://ratgeber-notar.de/.